La vente d’un appartement loué est assez compliquée parce qu’il est difficile de fixer un prix de vente correct à cause du bail en cours. Ce qui est certain c’est que la présence du locataire engendre une décote sur son prix. Voici comment estimer un tel bien.
Estimer l’appartement
La première étape à accomplir lors de l’estimation d’un appartement à La Bouilladisse est d’évaluer le logement proprement dit. Pour ce faire, divers critères doivent être pris en compte à savoir :
- La surface Carrez de l’appartement
- Le nombre de pièces principales ou pièces à vivre
- Son orientation
- Sa performance énergétique
- La présence éventuelle de pièces secondaires, d’un balcon ou d’une terrasse et d’une place de parking ou d’un garage
- La qualité du cadre de vie : commodités, sécurité, nuisances, espaces verts…
Déterminer la décote
La deuxième étape consiste à déterminer la décote que la valeur du bien subit du fait du bail en cours. Globalement, il n’y a pas de chiffre précis, mais on sait cependant que :
- Lorsque la location est soumise à la loi de 1948 (loyers assez bas et récupération du logement assez compliquée), la décote peut atteindre les 40-50 %.
- Lorsque la location est soumise à la loi de 1989 (baux limités à 3 ans ce qui implique une récupération assez rapide du bien), la décote se situe généralement entre 10 et 15 %.
- Lorsque l’appartement est assez petit (un studio par exemple), la décote est de l’ordre de 5 à 10 %. Ces biens sont très recherchés par les investisseurs locatifs donc la décote reste faible.
- Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, il n’y a aucune décote à appliquer à la valeur du bien, puisque le bail est court (9 à 12 mois).
